Odpověď v kostce
Prodej darované nemovitosti může být od daně z příjmů fyzických osob osvobozen, pokud splníte některou ze zákonných podmínek. Nejčastěji jde o splnění časového testu (5 nebo 10 let) nebo o situaci, kdy jste v nemovitosti alespoň dva roky bydleli. Pokud tyto podmínky splněny nejsou, daní se pouze zisk z prodeje, tedy rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v době darování. Pravidla vycházejí ze zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
Kdy je prodej darované nemovitosti osvobozen od daně
Prodej nemovitosti je podle § 4 zákona o daních z příjmů osvobozen od daně, pokud splníte některou z těchto podmínek:
Jak funguje časový test (5 a 10 let)
Časový test určuje, jak dlouho musí vlastník nemovitost držet, aby byl její prodej osvobozen od daně. Podmínky se před pár lety měnily, takže záleží, kdy byla nemovitost získána. U nemovitostí získaných před rokem 2021 stačí pět let, od roku 2021 je tato podmínka deset let. Ideální je tak samozřejmě prodávat nemovitost až po uplynutí této doby.
Kdy stačí bydliště v nemovitosti
Osvobození od daně může nastat také tehdy, pokud měl vlastník v nemovitosti bydliště alespoň dva roky před prodejem.
Důležité je, že musí jít o skutečné bydlení, nikoli pouze o formální trvalý pobyt.
Finanční úřad může zohlednit například:
- smlouvy na energie
- doručovací adresu
- nájemní smlouvy nebo faktury
- svědecké výpovědi
Z čeho se počítá daň při prodeji
Pokud podmínky osvobození splněny nejsou, daní se pouze zisk z prodeje nemovitosti.
Ten se vypočítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v době darování. Tuto hodnotu je vhodné doložit například znaleckým posudkem.
Jaká je sazba daně z prodeje
Příjem z prodeje nemovitosti spadá do daně z příjmů fyzických osob.
Aktuální sazby jsou:
Osvobození při použití peněz na bydlení
Zákon umožňuje další výjimku.
Pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu, může být příjem z prodeje také osvobozen od daně.
Typicky jde například o:
- koupi nového bytu
- stavbu domu
- splacení hypotéky
- rekonstrukci vlastního bydlení
Podmínkou je dodržení zákonných lhůt a oznámení finančnímu úřadu.
Checklist: co mít připravené před prodejem
Před prodejem darované nemovitosti je dobré připravit:
- datum nabytí nemovitosti
- znalecký posudek hodnoty při darování
- doklad o bydlišti (pokud chcete osvobození)
- plán využití peněz z prodeje, pokud bude znovu na pořízení bydlení
- kupní smlouvu
- výpis z katastru nemovitostí
💡 F&Q
- Platí se daň při prodeji darovaného bytu? Ano, pokud není splněna některá z podmínek osvobození, například časový test nebo dvouleté bydliště.
- Jak dlouho musím držet darovanou nemovitost? U nemovitostí získaných po roce 2021 je časový test 10 let.
- Počítá se do časového testu vlastnictví dárce? Ano, v některých případech lze započítat dobu vlastnictví předchozího vlastníka.
- Jak se určuje hodnota nemovitosti při darování? Obvykle se vychází z obvyklé ceny, kterou je vhodné doložit znaleckým posudkem.
- Musím oznámit dar finančnímu úřadu? Ano, pokud hodnota daru přesáhne 5 milionů korun.
- Jaká je daň z prodeje nemovitosti? Standardně 15 %, případně 23 % u vyšších příjmů.
- Lze se dani vyhnout použitím peněz na bydlení? Ano, pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu.
- Co když prodám darovaný byt do dvou let? Pokud nesplníte časový test ani podmínku bydliště, zisk z prodeje se zdaňuje.
Shrnutí:
Prodej darované nemovitosti může být od daně zcela osvobozen, pokud splníte některou z podmínek stanovených zákonem. Nejčastěji jde o časový test vlastnictví nebo dvouleté bydliště v nemovitosti. Pokud tyto podmínky splněny nejsou, daní se pouze rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v době darování.
Pokud si nejste jistí, jak se pravidla vztahují na vaši konkrétní situaci, je dobré se poradit s odborníkem ještě před samotným prodejem.