Zajímáte se o hypotéku a narazili jste na zkratky, které vypadají jako z jiné planety? Nejste sami. DTI, DSTI a LTV jsou přitom čísla, která rozhodují o tom, zda hypotéku dostanete – a za jakých podmínek. Vysvětlíme vám je lidsky, bez zbytečného žargonu.
LTV – kolik si vlastně půjčujete?
LTV (Loan to Value) vyjadřuje, jakou část hodnoty nemovitosti si půjčujete od banky. Zbývající část musíte pokrýt z vlastní kapsy.
Jak to funguje v praxi:
Chcete koupit byt za 4 000 000 Kč. Banka vám půjčí maximálně 80 % – tedy 3 200 000 Kč. Zbývajících 800 000 Kč musíte mít naspořených sami. LTV je tedy 80 %.
💡 Tip: Čím nižší LTV, tím lepší podmínky vám banka zpravidla nabídne. Klienti s LTV do 70 % nebo 60 % dostávají výhodnější úrokové sazby, protože pro banku představují menší riziko.
DTI – nejste příliš zadlužení?
DTI (Debt to Income) říká, kolikrát váš roční příjem převyšuje celkový dluh. Česká národní banka stanovila, že celkové dluhy domácnosti nesmí přesáhnout 8,5násobek čistého ročního příjmu.
Jak to spočítat:
Váš čistý příjem je 40 000 Kč měsíčně, tedy 480 000 Kč ročně. Maximální celkový dluh, který vám banka může schválit, je 480 000 × 8,5 = 4 080 000 Kč. Do toho se počítají všechny vaše úvěry – hypotéka, auto na leasing, spotřebitelský úvěr i kreditní karta.
💡 Tip: Máte-li před žádostí o hypotéku zbytečné kreditní karty nebo nevyužívané kontokorenty, vyplatí se je zrušit. Banka je totiž počítá do vašich závazků, i když je aktivně nevyužíváte.
DSTI – zvládnete splátky každý měsíc?
DSTI (Debt Service to Income) sleduje, jakou část vašeho čistého měsíčního příjmu spolknou všechny splátky dohromady. Limit je 45 %.
Jak to vypadá v praxi:
Čistý příjem domácnosti je 60 000 Kč měsíčně. Maximální celkové měsíční splátky (hypotéka + auto + cokoliv dalšího) tedy nesmí přesáhnout 27 000 Kč.
Splácíte auto za 5 000 Kč měsíčně? Na hypotéku vám zbývá prostor 22 000 Kč.
💡 Tip: Pokud se blížíte limitu, může pomoci prodloužení splatnosti hypotéky – nižší měsíční splátka zlepší váš DSTI poměr, i když celkem zaplatíte o něco více.
Jak to všechno do sebe zapadá?
Banka při schvalování hypotéky kontroluje všechny tři ukazatele zároveň – a nestačí splnit jen jeden nebo dva. Nestačí mít dost naspořeno (LTV), když váš příjem nestačí na splátky (DSTI). A naopak.
Takhle to funguje v souhrnu:
| Ukazatel | Co měří | Limit |
| LTV | Výše úvěru vs. hodnota nemovitosti | max. 80-90 % |
| DTI | Celkový dluh vs. roční příjem | max. 8,5x |
| DSTI | Měsíční splátky vs. měsíční příjem | max. 45 % |
Proč je důležité tyto limity znát předem?
Protože se na ně můžete připravit. Pokud víte, že váš DTI je těsně u hranice, můžete před podáním žádosti splatit spotřebitelský úvěr. Pokud máte nízké LTV, můžete vyjednat lepší sazbu. A pokud DSTI nevychází, poradce vám pomůže najít řešení – třeba delší splatnost nebo jinak strukturovaný úvěr.
Znalost těchto čísel vám dává výhodu. A výhoda při vyjednávání s bankou se vždy vyplatí.
A co dál?
Chcete vědět, jak vaše čísla vypadají konkrétně – a zda na hypotéku dosáhnete? V Master Finance vám to propočítáme během první bezplatné konzultace. Bez zbytečných řečí, rovnou k věci.
Ozvěte se nám – a zjistěte, na čem jste.