Zajímáte se o hypotéku a narazili jste na zkratky, které vypadají jako z jiné planety? Nejste sami. DTI, DSTI a LTV jsou přitom čísla, která rozhodují o tom, zda hypotéku dostanete – a za jakých podmínek. Vysvětlíme vám je lidsky, bez zbytečného žargonu.

LTV – kolik si vlastně půjčujete?

LTV (Loan to Value) vyjadřuje, jakou část hodnoty nemovitosti si půjčujete od banky. Zbývající část musíte pokrýt z vlastní kapsy.

Jak to funguje v praxi:

Chcete koupit byt za 4 000 000 Kč. Banka vám půjčí maximálně 80 % – tedy 3 200 000 Kč. Zbývajících 800 000 Kč musíte mít naspořených sami. LTV je tedy 80 %.

 

💡 Tip: Čím nižší LTV, tím lepší podmínky vám banka zpravidla nabídne. Klienti s LTV do 70 % nebo 60 % dostávají výhodnější úrokové sazby, protože pro banku představují menší riziko.

DTI – nejste příliš zadlužení?

DTI (Debt to Income) říká, kolikrát váš roční příjem převyšuje celkový dluh. Česká národní banka stanovila, že celkové dluhy domácnosti nesmí přesáhnout 8,5násobek čistého ročního příjmu.

Jak to spočítat:

Váš čistý příjem je 40 000 Kč měsíčně, tedy 480 000 Kč ročně. Maximální celkový dluh, který vám banka může schválit, je 480 000 × 8,5 = 4 080 000 Kč. Do toho se počítají všechny vaše úvěry – hypotéka, auto na leasing, spotřebitelský úvěr i kreditní karta.

 

💡 Tip: Máte-li před žádostí o hypotéku zbytečné kreditní karty nebo nevyužívané kontokorenty, vyplatí se je zrušit. Banka je totiž počítá do vašich závazků, i když je aktivně nevyužíváte.

DSTI – zvládnete splátky každý měsíc?

DSTI (Debt Service to Income) sleduje, jakou část vašeho čistého měsíčního příjmu spolknou všechny splátky dohromady. Limit je 45 %.

Jak to vypadá v praxi:

Čistý příjem domácnosti je 60 000 Kč měsíčně. Maximální celkové měsíční splátky (hypotéka + auto + cokoliv dalšího) tedy nesmí přesáhnout 27 000 Kč.

Splácíte auto za 5 000 Kč měsíčně? Na hypotéku vám zbývá prostor 22 000 Kč.

 

💡 Tip: Pokud se blížíte limitu, může pomoci prodloužení splatnosti hypotéky – nižší měsíční splátka zlepší váš DSTI poměr, i když celkem zaplatíte o něco více.

Jak to všechno do sebe zapadá?

Banka při schvalování hypotéky kontroluje všechny tři ukazatele zároveň – a nestačí splnit jen jeden nebo dva. Nestačí mít dost naspořeno (LTV), když váš příjem nestačí na splátky (DSTI). A naopak.

 

Takhle to funguje v souhrnu:

Ukazatel Co měří Limit
LTV Výše úvěru vs. hodnota nemovitosti max. 80-90 %
DTI Celkový dluh vs. roční příjem max. 8,5x
DSTI Měsíční splátky vs. měsíční příjem max. 45 %

 

Proč je důležité tyto limity znát předem?

Protože se na ně můžete připravit. Pokud víte, že váš DTI je těsně u hranice, můžete před podáním žádosti splatit spotřebitelský úvěr. Pokud máte nízké LTV, můžete vyjednat lepší sazbu. A pokud DSTI nevychází, poradce vám pomůže najít řešení – třeba delší splatnost nebo jinak strukturovaný úvěr.

Znalost těchto čísel vám dává výhodu. A výhoda při vyjednávání s bankou se vždy vyplatí.

A co dál?

Chcete vědět, jak vaše čísla vypadají konkrétně – a zda na hypotéku dosáhnete? V Master Finance vám to propočítáme během první bezplatné konzultace. Bez zbytečných řečí, rovnou k věci.

 

Ozvěte se nám – a zjistěte, na čem jste.

Dostali jste dopis z banky s novou sazbou a trochu vás přepadla hrůza? Nejste sami. Letos čelí stejné situaci statisíce českých domácností. Dobrá zpráva: konec fixace není jen stres – je to příležitost. Ale jen pokud víte, jak na to.

Co se vlastně děje?

Rok 2021 byl na hypotéky rekordní. Sazby byly historicky nízké a mnozí si nastavili pětiletou fixaci. Ta teď, v roce 2026, končí – a svět je dnes jiný. Letos končí fixace přibližně 150 000 českým domácnostem, a u mnoha z nich se může měsíční splátka citelně zvýšit.

Právě proto se teď vyplatí nezaspat.

Refixace vs. refinancování – v čem je rozdíl?

Refixace znamená, že zůstanete u své stávající banky a dohodnete se na nové sazbě. Jednoduchá administrativa, žádné velké papírování.

Refinancování znamená převod hypotéky k jiné bance s výhodnějšími podmínkami. Vaše dluhová zátěž nezmizí, ale dostanete lepší podmínky.

 

💡 Tip: Při refinancování se otevírá příležitost využít u nové banky navýšení úvěrového rámce - říká se tomu “doplněk”. Výhoda spočívá v tom, že není třeba dokládat jeho účel - prostředky se tak dají využít na drobnou rekonstrukci, kdy nechcete řešit faktury a doklady, refinancování jiných “drahých” úvěrů a nebo ponechat investiční rezervu do budoucna.

Největší chyba, kterou lidé dělají

Přijde dopis z banky, sazba nevypadá tak hrozně a klient podepíše. Jenže banka vám zpravidla nepošle nejlepší nabídku rovnou – čeká, jestli budete aktivní. Konkurenční nabídka od jiné banky je nejlepší argument, který při vyjednávání můžete mít.

Kdy začít řešit refinancování?

Ideálně 3–6 měsíců před koncem fixace. Banky v té době už připraví konkrétní nabídky a vy máte prostor vyjednávat.

Váš akční plán:

Co všechno lze při refinancování změnit?

Konec fixace je chvíle, kdy máte nad hypotékou největší kontrolu. Lze změnit výši úvěru, délku splácení, délku nové fixace i pojištění. Přibylo vám dítě, změnili jste práci nebo plánujete rekonstrukci? Právě teď je ten správný moment si podmínky přizpůsobit.

A co sazby? Půjdou dolů?

Rádi bychom dali jednoznačnou odpověď – ale trh je letos nepředvídatelný. Po více než roce zlevňování se trend v první polovině roku 2026 obrátil a sazby rychle rostou. Čekat na výrazný pokles nemusí být nejlepší strategie.

 

💡 Tip: Za nás je teď rozumnější situaci řešit, než čekat na ideální moment – ten totiž nemusí přijít.

A co dál?

Nekývněte hned na první nabídku, začněte konec fixace řešit včas a porovnejte trh. I když nakonec zůstanete u stávající banky, konkurenční nabídka vám pomůže vyjednat lepší podmínky.

 

V Master Finance vám rádi situaci propočítáme a navrhneme nejlepší možnou cestu. Stačí se nám jen ozvat.

Kupujete první byt nebo rodinný dům? Gratulujeme – to je velký krok! Než ale zajdete do banky nebo za hypotečním poradcem, vyplatí se dobře se připravit. Tohle jsou věci, které vám celý proces výrazně usnadní.

 

1. Zkontrolujte svůj příjem – i ten svého partnera

Banky se při schvalování hypotéky dívají hlavně na to, kolik vyděláváte a jak stabilně. Ideální je mít alespoň rok (nejlépe dva) nepřerušeného příjmu – ať už jako zaměstnanec, nebo OSVČ.

Na co se připravit:

💡 Tip: Pokud jste právě změnili zaměstnání nebo vás tato změna čeká, počítejte s tím, že bance stačí být “po zkušebce”. Váš příjem se poté počítá jako aritmetický průměr příchozích plateb a musí být minimálně 3.

2. Zjistěte, v jaké kondici jsou vaše finance

Banka se nepodívá jen na váš příjem – zajímá ji celkový obrázek vaší situace. Tedy i to, jaké jako domácnost máte náklady, zda splácíte jiné úvěry či půjčky, zda máte kontokorent, kreditní kartu nebo leasing.

Projděte si před podáním žádosti:

💡 Tip: Do bankovního registru dlužníků (BRKI/NRKI) se můžete podívat i sami, předem. Je lepší zjistit případné překvapení dříve než banka. Pokud si chcete ušetřit čas, toto je jedna z prvních věcí, které děláme s klienty. Až potom má smysl vyrazit na prohlídky. 

 

3. Vyřešte si vlastní prostředky

Doba, kdy šlo koupit byt zcela bez úspor, je dávno pryč. Dnes banky zpravidla financují maximálně 80 % - 90 % hodnoty nemovitosti – zbývajících 10 - 20 % musíte pokrýt z vlastních zdrojů. Jako vlastní zdroje může banka započítat nejen hotovost a úspory, ale i např. vlastní stavební pozemek nebo jinou nemovitost, kterou bance dočasně zastavíte.

Co to znamená v praxi:

💡 Tip: Pokud to je možné, dají se chybějící zdroje obejít vhodným “dozastavením” jiného rodinného majetku. Pro spoustu “mladých” je toto často jediná cesta. 

4. Mějte připravené doklady

Papírování není nejzábavnější část, ale dobře připravená složka dokumentů může zkrátit celý proces o týdny. Není nic horšího, než při podpisu rezervace zjistit, že máte propadlou občanku. 

Základní dokumenty, které budete potřebovat:

💡 Tip: Seznam dokumentů se může lišit banka od banky. Vždy vám připravíme přesný checklist přímo na míru vaší situaci.

5. Promyslete si délku fixace a splátku do budoucna

Hypotéka je dlouhodobý závazek až na 30 let. Zatímco dnes možná nemáte děti nebo splácíte auto, za pět let může být situace úplně jiná. Myslete dopředu.

Nad čím se zamyslet:

💡 Tip: Obecně doporučujeme delší fixace. V dnešní době má většina bank skvělá retenční oddělení, která jsou mnohdy schopná dorovnat tržní sazby, pokud by trh šel dolů.

A co dál?

Hypotéka nemusí být stresující zážitek – pokud víte, do čeho jdete. V Master Finance vám pomůžeme celý proces projít krok za krokem a postaráme se, abyste dostali podmínky, které vám skutečně sedí.

 

Chcete vědět, na jak vysokou hypotéku dosáhnete? Obraťte se na nás – první konzultace je zdarma.

Zatímco v roce 2020 svět paralyzoval strach z neznámého viru, březen 2026 přináší krizi, která je plíživá, technická a o to bolestivější pro nepřipravená portfolia. Aktuální data z USA o inflaci a pohyby na dluhopisovém trhu naznačují, že éra „levných peněz a jistých kovů“ definitivně skončila. Pojďme se podívat na tvrdá čísla, která hýbou vaší budoucí stabilitou.

 

Úrokové swapy a realita 6% hypoték

Cena peněz na mezibankovním trhu (IRS) je pro hypotéky tím, čím je ropa pro benzín. Pětiletý swap v březnu 2026 překonal hranici 4,15%. Když k tomu připočteme bankovní marži, náklady na riziko a povinné rezervy, dostáváme se matematicky k sazbám začínajícím číslovkou 6.

 

Pro rodinu s hypotékou 5 mil. Kč znamená rozdíl mezi 4% a 6% sazbou navýšení měsíční splátky o cca 6 000 Kč. Za 5 let fixace tak „darujete“ bance navíc 360 000 Kč jen proto, že jste nejednali včas.

 

 

USA v šoku: Inflace neklesá a Fed přitvrzuje

Právě zveřejněná data o americké inflaci (CPI) za únor 2026 zasadila trhům tvrdý úder. Očekávání byla nastavena na pokles k 2,8%, realita je však 3,6%. Proč je to problém pro českého klienta?

 

Americký Fed (centrální banka) tím ztrácí prostor pro snižování sazeb. Peníze zůstanou drahé déle, než se čekalo. To okamžitě propisuje tlak do kurzu koruny a především do ceny českých státních dluhopisů a úrokových swapů (IRS). Pokud jste čekali, že hypotéky letos zamíří ke 3%, březnová inflace v USA tento sen právě odložila na neurčito.

 

 

Prasklá bublina: Když „jistoty“ krvácí

Drahé kovy zažily v posledních týdnech to, čemu analytici říkají capitulation.

Tento pohyb ukazuje, že ani zlato není v roce 2026 bezpečným přístavem, pokud v systému chybí likvidita. Investoři prodávají i zlato, aby pokryli ztráty jinde.

 

 

 

Co to znamená pro vaši peněženku?

„Aktuální situace mi připomíná rozjezd pandemie v jednom zásadním bodě: většina lidí stále věří, že se jich to netýká, protože nevidí fronty v nemocnicích. Ale finanční ekosystém už hoří. Rozdíl je v tom, že tentokrát není v dohledu žádná ‚vakcína‘ v podobě nulových úrokových sazeb. Jedinou obranou je aktivní správa. Výhodu má ten, kdo bude jednat rychle.“

 


Marek Rygel, EFA

 

Odpověď v kostce

Prodej darované nemovitosti může být od daně z příjmů fyzických osob osvobozen, pokud splníte některou ze zákonných podmínek. Nejčastěji jde o splnění časového testu (5 nebo 10 let) nebo o situaci, kdy jste v nemovitosti alespoň dva roky bydleli. Pokud tyto podmínky splněny nejsou, daní se pouze zisk z prodeje, tedy rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v době darování. Pravidla vycházejí ze zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

 

Kdy je prodej darované nemovitosti osvobozen od daně

Prodej nemovitosti je podle § 4 zákona o daních z příjmů osvobozen od daně, pokud splníte některou z těchto podmínek:

daň x situace

Pokud žádná z výjimek neplatí, příjem z prodeje se zdaňuje.

 

Jak funguje časový test (5 a 10 let)

Časový test určuje, jak dlouho musí vlastník nemovitost držet, aby byl její prodej osvobozen od daně. Podmínky se před pár lety měnily, takže záleží, kdy byla nemovitost získána. U nemovitostí získaných před rokem 2021 stačí pět let, od roku 2021 je tato podmínka deset let. Ideální je tak samozřejmě prodávat nemovitost až po uplynutí této doby.

 

Kdy stačí bydliště v nemovitosti

Osvobození od daně může nastat také tehdy, pokud měl vlastník v nemovitosti bydliště alespoň dva roky před prodejem.
Důležité je, že musí jít o skutečné bydlení, nikoli pouze o formální trvalý pobyt.

 

Finanční úřad může zohlednit například:

 

Z čeho se počítá daň při prodeji

Pokud podmínky osvobození splněny nejsou, daní se pouze zisk z prodeje nemovitosti.

Ten se vypočítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v době darování. Tuto hodnotu je vhodné doložit například znaleckým posudkem.

 

Jaká je sazba daně z prodeje

Příjem z prodeje nemovitosti spadá do daně z příjmů fyzických osob.

 

Aktuální sazby jsou:

daň x sazba

Pro rok 2026 odpovídá první limit částce přibližně 1 762 812 Kč.

 

Osvobození při použití peněz na bydlení

Zákon umožňuje další výjimku.

Pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu, může být příjem z prodeje také osvobozen od daně.

 

Typicky jde například o:

Podmínkou je dodržení zákonných lhůt a oznámení finančnímu úřadu.

 

Checklist: co mít připravené před prodejem

Před prodejem darované nemovitosti je dobré připravit:

 

💡 F&Q

  1. Platí se daň při prodeji darovaného bytu? Ano, pokud není splněna některá z podmínek osvobození, například časový test nebo dvouleté bydliště.
  2. Jak dlouho musím držet darovanou nemovitost? U nemovitostí získaných po roce 2021 je časový test 10 let.
  3. Počítá se do časového testu vlastnictví dárce? Ano, v některých případech lze započítat dobu vlastnictví předchozího vlastníka.
  4. Jak se určuje hodnota nemovitosti při darování? Obvykle se vychází z obvyklé ceny, kterou je vhodné doložit znaleckým posudkem.
  5. Musím oznámit dar finančnímu úřadu? Ano, pokud hodnota daru přesáhne 5 milionů korun.
  6. Jaká je daň z prodeje nemovitosti? Standardně 15 %, případně 23 % u vyšších příjmů.
  7. Lze se dani vyhnout použitím peněz na bydlení? Ano, pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu.
  8. Co když prodám darovaný byt do dvou let? Pokud nesplníte časový test ani podmínku bydliště, zisk z prodeje se zdaňuje.
     

Shrnutí:

Prodej darované nemovitosti může být od daně zcela osvobozen, pokud splníte některou z podmínek stanovených zákonem. Nejčastěji jde o časový test vlastnictví nebo dvouleté bydliště v nemovitosti. Pokud tyto podmínky splněny nejsou, daní se pouze rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v době darování.

 

Pokud si nejste jistí, jak se pravidla vztahují na vaši konkrétní situaci, je dobré se poradit s odborníkem ještě před samotným prodejem.

 

V Master Finance máme za sebou první rok fungování. Namísto oslavných frází a bilancování se však s našimi klienty díváme opačným směrem – dopředu. A aktuální výhled vyžaduje vše, jen ne pasivitu. Geopolitické napětí se totiž z televizních obrazovek přelilo přímo do ceníků bankovních domů v České republice.

 

Situace: Když se mapy světa potkají s vaší splátkou

Konflikt mezi Íránem a Izraelem není jen vzdálenou zprávou z Blízkého východu. Pro českého klienta má velmi hmatatelný dopad skrze ceny ropy a plynu. Nejde jen o to, že zaplatíte víc u čerpací stanice. Rostoucí ceny energií jsou silným inflačním tlakem, na který finanční trhy reagují okamžitě, často dříve, než stačí centrální banka vůbec zasednout.

Řeč čísel mluví jasně: Mezi 27. únorem a 9. březnem vzrostla „cena peněz“ na mezibankovním trhu o 0,72 %. V bankovním světě to není mírný výkyv, je to náraz do zdi. Banky si peníze, které vám půjčují, samy nakupují na trhu – a tyto nákupy jim skokově zdražily.

Máme potvrzené zprávy ze zákulisí, že dvě největší banky v ČR již interně schválily plošné zvyšování hypotečních sazeb. Pokud by banky aktuální růst nákladů promítly do nabídek okamžitě, hypotéky by dnes startovaly na hranici 5,5 % p.a. Ten polštář, ze kterého banky doteď braly, je pryč. Kdo dřív přijde, ten bydlí za loňské ceny.

 

Hypotéka není „hop na krávu“, ale strategický závazek

V dobách, kdy se sazby hýbou, mají lidé tendenci panikařit nebo naopak bezhlavě skákat po jakékoli „nabídce v akci“. Jenže hypotéka není nákup v supermarketu. Je to závazek na 20 či 30 let, který musí být pevně ukotven ve vašem celkovém finančním plánu.

V Master Finance razíme pravidlo, že hypotéka nesmí být „střelba od boku“. Musí dávat smysl v kontextu vašich příjmů, rezerv a budoucích investic. Pokud si berete úvěr jen proto, že „soused říkal, že to teď ještě jde“, a nemáte spočítané, co se stane s vaším cashflow při příští refixaci, hazardujete se stabilitou rodiny. Hypotéka musí pracovat pro vás (jako páka k pořízení aktiva), ne vy pro ni.

 

Strategický plán: Váš kompas v bouři

Zatímco u hypoték je nyní namístě rychlost, u investic je klíčová disciplína. Trhy budou v nejbližší době „dýchat“ zhluboka. Volatilita (kolísání) je přirozenou vlastností trhu, nikoliv jeho chybou.

 

 

 

💡 5 nejčastějších otázek, které teď s klienty řešíme:

  1. Mám čekat s hypotékou na podzim? Podle nás ne. Banky už nakupují zdroje dráž a prostor pro pokles se pro letošek uzavřel. Co nezafixujete dnes, může být za půl roku o tisíce korun měsíčně dražší.
  2. Má smysl fixovat na dlouho? V dnešní nejistotě je fixace pojistkou. Pokud trh za dva roky klesne, existují cesty, jak financování upravit. Čekat na zázrak se ale nevyplácí.
  3. Peníze na spořicím účtu jsou v bezpečí, ne? Jen opticky. Zvýšená inflace vám je „sežere“ dřív, než ČNB stihne zareagovat. Tuhle škodu už nelze vzít zpátky – viděli jsme to před pár lety a historie se opakuje.
  4. Mám prodat akcie, dokud jsem v plusu? Zeptejte se na své cíle. Pokud peníze nutně potřebujete v dohledné době, neměli jste v akciích vůbec být. Problém není v trhu, ale v absenci strategie. Pokud máte horizont dlouhý, prodej v panice je nejrychlejší cesta, jak se připravit o budoucí výnosy.
  5. Co dluhopisy? Vyšší inflace jim nesvědčí, jejich cena klesá. A to se ani nebavíme o rizicích korporátních „prašivých“ dluhopisů (junk bonds), které slibují hory doly, ale v době rostoucích sazeb a ekonomické nejistoty je riziko jejich krachu extrémní.

Závěr: Pokud nad investicemi a financováním přemýšlíte – ať už s obavou, nebo jako o příležitosti – je nejvyšší čas „něco“ udělat. Probrat možnosti u kávy a nastavit plán, který vás nenechá ve štychu, je to nejmenší, co pro své klidné spaní můžete udělat.

 


Marek Rygel, EFA

2026 - © Master Finance